Esta comparação gera muitas polêmicas e debates fervorosos na internet, com cada lado defendendo o seu investimento.
Para iniciar, já adianto que a comparação é completamente sem propósito.
Afinal, a única semelhança é que o lastro são imóveis, nada mais.
Os imóveis não se enquadram como renda fixa e nem renda variável e por isso só já não poderíamos compará-los com os Fundos Imobiliários.
Os “desentendidos” estão comparando banana com maçã.
Isto acontece porque existe muita confusão e informações erradas ou tendenciosas na mídia, principalmente no Youtube.
Onde encontramos sócios de corretoras de valores, researches puxando sardinha dos FIIs já que as empresas deles ganham financeiramente com essa migração de capital dos imóveis para os FIIs.
Dito isso, vamos para as 3 diferenças brutais.
Alavancagem
Conceitualmente, a alavancagem consiste em adquirir ou investir em um bem sem que se possua a totalidade do valor, utilizando-se de empréstimos em instituições financeiras para quitar parte do valor restante em parcelas.
Nos imóveis podemos comprar um apartamento, um studio, uma sala comercial apenas com a entrada de 20%, 30% e obter um financiamento imobiliário de longo prazo.
Essa estratégia diminui a exposição do capital próprio e permite que ao invés de um imóvel de 1 milhão, investirmos em 5 de 1 milhão cada, pagando 20% de cada um, por exemplo. Ou seja, teremos 5 imóveis pagando o valor de 1.
Complementando, é possível lucrar com a valorização deles. Pois o valor que emprestamos não é corrigido levando em conta o valor do imóvel no mercado. E muitas vezes, essa valorização anual é superior ao que se paga de taxa de juros no financiamento.
Além disso, você é “dono” do imóvel, pagando apenas uma fração dele e quando revende, lucra com a valorização.
Já nos FIIs isso não é possível.
Para comprar 1 milhão de um fundo você precisa ter o 1 milhão na mão.
Liquidez
Agora você se ajeita na cadeira que vem polêmica.🔥
A baixa liquides dos imóveis e a alta dos FII é uma das principais vantagens apontadas neste último pelos especialistas.
Mas vamos entender o verdadeiro significado de liquidez?
Ela corresponde a capacidade de transformar um ativo (bens ou investimentos) em dinheiro.
Entretanto, a liquidez, na verdade, envolve duas dimensões: a facilidade de conversão e a perda de valor. Afinal, a velocidade é relativa, já que muitas vezes é possível ter resgate mais rápido e perder nos rendimentos da aplicação ou diminuindo o preço de venda de um ativo.
Ou seja, quem deseja vender uma casa mais rápido provavelmente precisará reduzir o preço cobrado o mesmo para uma renda fixa onde se perde rentabilidade nas de menor prazo.
Logo, podemos dizer que um investimento com alta liquidez é aquele que pode ser convertido em dinheiro com rapidez, sem que haja uma perda significativa de valor.
Agora, vamos supor que temos 1 milhão de reais em 10 fundos imobiliários e desejamos vendê-los amanhã. Teremos que aceitar o valor de mercado do dia, o qual pode ser maior ou menor do que foi pago, pois, afinal, ele é uma renda variável e sua cotação pode variar minuto a minuto.
Além disso, as vendas dependem se o mercado deseja comprá-los, ou volume de transação. Se você investiu em um fundo que tem baixa liquidez, terá dificuldades em repassá-lo ou terá que aceitar o valor que o mercado está pagando por ele, provavelmente perdendo. A mesma situação nos imóveis, só que envolve menos burocracia.
Nisto tenho que concordar.
Por outro lado, essa burocracia dos imóveis foi a salvação da ruína de muitas famílias.
As muitas etapas, assinaturas e pessoas envolvidas numa venda impediu que muitas famílias tivessem seus patrimônios ou o único bem queimado diante de oportunidades imperdíveis das pirâmides financeiras, apostas eletrônicas ou pagamento de dívidas.
A burocracia é uma proteção.💭
Administração e Autonomia
Outro ponto dito como vantagem dos fundos sobre os imóveis é a administração profissional dos bens do fundo, gerindo as locações, os inquilinos e a manutenção.
Hoje é possível investir em um imóvel e delegar a gestão a empresas terceirizadas que cobram 8%, 10%, 15% para que você não precise se preocupar com nada.
Inclusive, com a profissionalização dessa gestão se permitiu que você pudessem investir em diferentes cidades e até países, e acompanhar o desempenho do mesmo através de um aplicativo de celular. Rompendo de vez, a barreira geográfica de anos atrás, onde só se investia em imóveis na sua cidade ou estado. A tecnologia mudou completamente a forma de investir em imóveis.
A SCOMPARIN por exemplo, possui clientes em Portugal, Espanha e EUA e em 5 estados brasileiros.
Já no Fundo Imobiliário, você quanto cotista de um fundo não tem voz para opinar ou definir rumos dos seus imóveis, afinal existe o gestor profissional. Para ser ouvido, você e os outros cotistas terão que se unir, convocar assembleia, negociar com os gestores etc. Se está descontente, você que venda a sua parte, pois dificilmente será ouvido, se for minoritário. Os gestores são pessoas com crenças e que podem errar.
Algo totalmente diferente quando se é o único dono do imóvel, mesmo que financiado. Você como proprietário, você decide se o aluga, se o coloca no Airbnb, se reforma ou se vende. Ou seja, autonomia completa para decidir o rumo do seu patrimônio.
E aí, concorda ou discorda? Manda aqui nos comentários e compartilha com seu amigo que precisa saber disso.✈️
Por Luiz Scomparin.
Corretor e arquiteto “aposentado”, formado pela UFMT, com MBA em Negócios Imobiliários pela FGV, 7 anos de experiência no desenvolvimento de prédios residenciais e comerciais em São Paulo, Investidor em studios e fanático por imóveis.
